DESCUENTOS DE PRECIOS DE LA BANCA

Hola Amigos os quiero advertir de esos fantásticos chollos que vende la banca.

Como habréis visto, ofrecen pisos con descuentos de película

Así que cuando veáis vivienda antes: 200.000€ y a ahora 100.000€,

por favor preguntadls ¿de donde sacaron el precio de antes, si ellos antes no vendían viviendas?

El precio que ellos dicen de “ANTES” es la tasación SUPERINFLADA que hicieron en pleno BOOM inmobiliario para poder prestar el 120% de financiación al cliente, con la expectativa de que la vivienda siguiese aumentando de precio.

Cuanto en esos momentos la vivienda generalmente se vendía un 30% menos del precio de Tasación.

Un ejemplo, nosotros vendíamos Duplex adosados a 169.000 €, que el banco tasaba en 246.000€, y claro hoy se venden esas mismas viviendas a 145.000€, pero el banco que también las vende al mismo precio (145.000€), DICE: precio de antes: 246.000€ (precio que pusieron ellos en la tasación y no el precio de mercado), y PRECIO DE VENTA AHORA: 145.000€, con lo que el descuento ofertado, pero “IRREAL” que ofrece el banco es de casi 100.000 €.

Así que a estas alturas de la película, por favor, tratad de que no os vendan ninguna BURRA.

Y una pregunta al aire, Si las viviendas son tan baratas, o valen tan poco ¿Como prestaban tanto dinero los bancos por ellas?

Y una ultima cuestión, si el banco visto lo visto, no tiene escrúpulos, y se forraban, se forran y se forraran con nuestras necesidades de financiación, y es lo único que le preocupa;

¿CREES QUE SE PREOUCPARAN DE TUS INTERESES?

¿QUIEN TE VA A ASESORAR ANTE LO QUE TE OBLIGUEN A FIRMAR?

¿NO CREES QUE NECESITARAS PROFESIONALES DEL SECTOR?

Si lo crees busca asesoramiento, esta inversión es para toda la vida

SIGUE LA DESGRAVACIÓN POR COMPRA DE VIVIENDA

Si amigos, la vivienda sigue desgravando, solamente se verán perjudicados por esta medida las personas que poseen salarios brutos por encima de los 30.000 euros, los que no superen esta cantidad podrán seguir desgravándose la vivienda, ya que el tope esta fijado en 24.107 €.

Y las personas con bases imponibles inferiores a 17.724,90 euros, o sea los mileuristas, que suponen el 75% de la población activa, siguen con la misma desgravación que ahora.

También las personas que compraron su vivienda en construcción durante 2.010, y le entreguen las llaves en 2011, si han abonado cantidades a cuenta de la compraventa, mantendrán su desgravación fiscal.

Así que adelante, si necesitáis una vivienda, actualmente están a precios de 2.004/2.005, o sea antes del BOOM,  manteniendo la desgravación fiscal, y algo muy importante la mayor oferta donde elegir de la historia, asi que seguro que encontrareis la que os gusta o se adapte a vuestras necesidades, en estos momentos.

FELICES FIESTAS a todos amigos, este año que pasa, quiza sera historico y le hablaremos de el a nuestros hijos y sobrinos, pero hemos dejado atras sus cosas buenas, y sus muchas cosas malas, ahora debemos prepararnos para el 2011, y con un poquito de esfuerzo, cambiaremos el rumbo de nuestras vidas, y daremos un espaldarazo a la economia, que tanta falta hace.

Para los que han realizado su sueño de comprar vivienda y aprovechar las conciciones que esta epoca ha traido, ENHORABUENA, a los que aun no han coseguido su casa, ÁNIMO la desgravacion fiscal solo termina, para los que ganen mas de 24.000€ al año, con lo que podreis seguiros beneficiando de las ventajas fiscales durante el 2011, si no superais esta cantidad, si sois pareja, el limite seria esos 24.000€ por cada uno de los miembros de la familia, con lo que como veis todavia habra muchos beneficiarios de estas ventajas en la compra.

Mucha suerte en la Loteria, y sino os toca el gordo, como se dice en estas fechas, al menos que tengais salud, un fuerte abrazo a todos

Ceciliano Goya

PRECIO DE LA VIVIENDA

Que tal amigos, en estas graficas, podreis comprobar la bajada de precios que ha sufrido la vivienda en todo el pais, actualmente ya estamos en precios del año 2003, con lo que quiza segun dicen los expertos estemos tocando fondo.

Los que se evidencia en estas cifras es la locura vivida desde el año 2005 en el secotr inmobiliario, pero si que podemos ver que la subida fue tan fuerte como lo ha sido ahora la bajada, por lo que hemos vuelto a ajustar las subidas y bajadas de precio a las subidas y bajadas del IPC, por ejemplo, asi como al crecimiento real de la economia, y no al de la economia especulativa, o la basada en las cotizaciones de las grades corporaciones inmobiliarias y la banca.

En este otro grafico podemos apreciar especialmente, la bajada que hemos tenido en canarias, en la que la vivienda nos cuesta un 21,7% menos que a la media de los españoles, con lo que estamos dentro de las 5 comunidades mas baratas de españa, teniendo en cuenta que el precio se calcula en las capitales de provincia.

Por lo que si nos comparamos con los municipios no capitalimos propablemente tengamos las viviendas más baratas del pais.

Esperamos que estas cifras os sirvan de orientacion es la toma de decisiones referentes a este mercado, y tambien recordaros que la vivienda seguirá bajando, pero evidentemente, solo bajara lo que es invendible, o esta mal situado, mal acabado, en zonas no consolidadas,

Un Ejemplo: Si vamos a un mercado de abasto a comprar frutas de madrugada encontraremos la fruta mas cara, pero habra mas donde elegir, y habra calidad.

Si vamos a las 7 de la mañana encontraremos menos calidad y mas variedad con precio mas reducido.

y si vamos a las 10 de la mañana compraremos la fruta tirada de precio, pero la que quedara estara, molida, fea, y sera el llamado "repudio" vamos lo que nadie quiere.

Asi que no espereis a que sean las 10 de la mañana, osea no espereis a que solo quede repudio, elegid, seleccionad, aun hay variedad y calidad, por ahorrar 25€/mes de hipoteca quiza pierdas la oportunidad de tener una mejor vivienda.

Fuente de los graficos: fotocasa 15/12/10

GRUPOS FAMILIARES COPAN EL MERCADO INMOBILIARIO

Los family office están copando el 80% de las operaciones de inversión inmobiliaria que se cierran actualmente en España, pero de forma muy selectiva. se trata de grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan su patrimonio, que actúan con discreción y que sólo compran si los precios son realmente bajos

¿QUE SON LOS FAMILY OFFICE? y cómo se están moviendo en estos momentos de la crisis inmobiliaria. dentro de los “family office” hay que distinguir entre los que ya han vendido su empresa familiar y tienen dinero en efectivo disponible de los que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de dinero proviene de su negocio actual.

Entre los “family offices” más conocidos están los de Amancio Ortega, primer accionista de Inditex, el de Manuel Jove, ex presidente de fadesa, o los de Alicia Koplowitz, Rafael del Pino y Juan Abelló. sin embargo, detrás de toda empresa familiar de tamaño medio podría decirse que casi hay un “family office” hasta completar cerca de una centena en España

las características y formas de operar es:

1) discreción: no quieren publicidad de las operaciones que realizan

2) transparencia y seriedad: Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra

3) sin hipoteca: no suelen financiar las operaciones que realizan

4) rapidez: son rápidos en la toma de decisiones porque tienen bien definido el tipo de activo a adquirir

respecto a sus objetivos inmobiliarios de compra están:

a)Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino

b)huyen de la promoción: el pasado les ha enseñado, no quieren saber nada de Obras.

c)buenas Localizaciones: Si el inmueble no está bien ubicado no interesa

d)Montantes destacados: operaciones de menos de 10 millones aunque hay determinados grupos familiares que pueden superar esa cifra

e)diversificación: prefieren tener varios inmuebles de precios inferiores a uno de gran precio

f)rentabilidades de al menos 4,5% por alquiler: aunque las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime . Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el rendimiento exigido estará entre el 5 % y el 6 %

g)evitan naves industriales: ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos. sólo compran viviendas si los precios son bajos y las ubicaciones, céntricas. sus principales objetivos son los locales comerciales, parkings, hoteles y edificios de oficinas

artículo visto en gurusblog, Octubre 2010.

UN JUEZ ANULA LAS CLÁUSULAS QUE FIJAN EL SUELO DE LAS HIPOTECAS

Un juzgado de primera instancia de Sevilla ha considerado abusivas las cláusulas suelo que aplican a sus hipotecas tres entidades. Tal como informan todos los diarios consultados, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla condenó el pasado 30 de septiembre a BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a erradicar los artículos que limitan el descenso de la cuota hipotecaria en los préstamos a tipos variable aunque el precio del dinero se sitúe por debajo de cierto umbral. El juzgado estimó la demanda interpuesta por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y considera que condiciones de este tipo son “abusivas”. Por este motivo, ha ordenado a las tres entidades mencionadas a que procedan a “la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse a utilizarlas en los sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores”.

BBVA, Caixa Galicia y Cajamar recurrirán la sentencia. Además, recordaron que su aplicación no tiene carácter inminente al no ser un fallo en firme. Ausbanc, por su parte, indicó que solicitará su ejecución preventiva y añadió que el pasado 5 de marzo presentó una demanda idéntica en Madrid contra Banco Popular, Caixa Penedès, Caja Inmaculada (CAI) y Caixa Girona.

En opinión del juez Miguel Ángel Navarro Robles, los pactos sobre cláusulas suelo (a favor del banco, al fijar un tipo mínimo) y techo (a favor del prestatario, al establecer un tipo máximo) “sólo cubren notoriamente (...) el riesgo de una parte, el banco, y no así de modo semejante, el del prestatario, por lo que han de reputarse nulas por abusivas”.

La sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla es la primera que falla en contra de las cláusulas suelo, pero estas condiciones han sido objeto de escrutinio en el pasado. El PP instó en el Senado a que fueran examinadas. El Banco de España se puso a trabajar en ello e hizo público un informe el pasado mayo. En él se mostraba a favor de estas condiciones y las consideraba condición esencial del contrato, al formar parte del precio. El supervisor consideró que este tipo de condicionantes son resultado de las negociaciones libres entre las partes y que garantizan unos ingresos mínimos a la entidad. Esta visión no es compartida por el juez Navarro, quien considera que “salta a la vista que tienen carácter de condición general, no son el objeto de libre negociación ni fruto exclusivo de la misma, sino que vienen predispuestas e impuestas en la normalidad de los casos, resultando la excepcionalidad su variación y negociación particular”. Las cláusulas suelo están reguladas por una orden ministerial de 1994 sobre la transparencia de las condiciones financieras.

(Cinco Días. Primera página. Página 21. 4 medias columnas)

SÚBITA ACELERACIÓN DE LA CAÍDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA

Después de haber registrado descensos cada vez más suaves hasta el verano, Tinsa publicó ayer que la rebaja media del precio de la vivienda volvió a acelerarse en septiembre de manera súbita. La media de los descuentos alcanzó el 5% anual, por lo que los pisos se han abaratado un 18% desde los máximos de 2007.

El descuento medio del 5% vuelve a los niveles alcanzados en marzo, cuando todo apuntaba a que el abaratamiento de la vivienda estaba tocando suelo. El informe de la tasadora Tinsa analiza hasta cinco zonas diferentes e indica que el repunte de las caídas en términos generales se ha debido, sobre todo, a lo ocurrido en los inmuebles de la costa mediterránea y en las áreas metropolitanas de las grandes urbes. En el primer caso, los descuentos han pasado del 4,9% de promedio en agosto a un -8,7% anual en septiembre. En las áreas metropolitanas las caídas han repuntado del -3,5% al -5,7%. Los expertos vinculan esta aceleración de los descensos con el hecho de que se trata de dos zonas donde se concentra gran parte del excedente de casas sin vender ni alquilar. En otras áreas, por el contrario, el descenso de los precios continuó moderándose, como en el caso del resto de municipios, donde las rebajas medias se suavizaron al -3,4%. Muy parecido fue el comportamiento de los precios en los dos archipiélagos, con descuentos del 4,2%, frente a las rebajas del 5,3% de un mes antes. Y en las capitales, la disminución se suavizó un punto porcentual.

Los números parecen indicar dos realidades. Allí donde las ventas han experimentado una clara mejora respecto a la atonía más absoluta del año pasado y existe menos oferta, la rebaja de precios tiende a estabilizarse en valores modestos (grandes ciudades, Baleares, Canarias y municipios medianos). Por el contrario, donde el stock es más numeroso, ya que existe más vivienda vacacional o en los últimos años de la etapa alcista se edificó más de lo demandado, los precios vuelven a caer con fuerza para animar las ventas. Es el caso de las coronas metropolitanas de ciudades como Madrid o Barcelona, donde persiste un exceso de oferta. Y es también el ejemplo de lo que está ocurriendo en el arco mediterráneo. Otra explicación a estos mayores descuentos es que se trate de un intento por reanimar las ventas de aquellos propietarios que necesiten vender primero su casa para comprar otra y quieren hacerlo antes de que desaparezca la deducción fiscal.

A excepción de Irlanda, donde los pisos han perdido casi un 35% de su valor desde los máximos alcanzados entre 2006 y 2007, el ajuste de España es ya muy similar al experimentado por los principales mercados sajones. Según Tinsa, ese abaratamiento acumulado alcanza ya el 18% en términos generales. Pero según las zonas, alcanza correcciones mucho más importantes. Los inmuebles de la costa mediterránea se han depreciado un 25,7%, seguidos de los localizados en las áreas metropolitanas, que son de promedio un 19,6% más baratos. En las capitales las rebajas acumuladas son del 18,8%, en ambos archipiélagos del 15,6% y en los calificados municipios mediados, la depreciación alcanza el 14,6%. Los últimos datos disponibles aseguran que en Reino Unido las casas se han abaratado un 17,5% desde el boom, mientras que en Estados Unidos lo han hecho un 12,4%.

Los datos de Tinsa se incluyen en El País, La Vanguardia, La Razón y La Gaceta.

(Cinco Días. Primera página. Página 25. 4 columnas. Editorial en página 12)