GRUPOS FAMILIARES COPAN EL MERCADO INMOBILIARIO

Los family office están copando el 80% de las operaciones de inversión inmobiliaria que se cierran actualmente en España, pero de forma muy selectiva. se trata de grupos familiares, con estructuras profesionalizadas que gestionan su patrimonio, que actúan con discreción y que sólo compran si los precios son realmente bajos

¿QUE SON LOS FAMILY OFFICE? y cómo se están moviendo en estos momentos de la crisis inmobiliaria. dentro de los “family office” hay que distinguir entre los que ya han vendido su empresa familiar y tienen dinero en efectivo disponible de los que todavía tienen el negocio familiar en marcha y su principal flujo de dinero proviene de su negocio actual.

Entre los “family offices” más conocidos están los de Amancio Ortega, primer accionista de Inditex, el de Manuel Jove, ex presidente de fadesa, o los de Alicia Koplowitz, Rafael del Pino y Juan Abelló. sin embargo, detrás de toda empresa familiar de tamaño medio podría decirse que casi hay un “family office” hasta completar cerca de una centena en España

las características y formas de operar es:

1) discreción: no quieren publicidad de las operaciones que realizan

2) transparencia y seriedad: Suelen tener un asesor inmobiliario de confianza que es quien analiza las operaciones y aconseja su compra

3) sin hipoteca: no suelen financiar las operaciones que realizan

4) rapidez: son rápidos en la toma de decisiones porque tienen bien definido el tipo de activo a adquirir

respecto a sus objetivos inmobiliarios de compra están:

a)Inmuebles en rentabilidad: No buscan plusvalías en una posible reventa, lo que exigen es un alquiler real y un buen inquilino

b)huyen de la promoción: el pasado les ha enseñado, no quieren saber nada de Obras.

c)buenas Localizaciones: Si el inmueble no está bien ubicado no interesa

d)Montantes destacados: operaciones de menos de 10 millones aunque hay determinados grupos familiares que pueden superar esa cifra

e)diversificación: prefieren tener varios inmuebles de precios inferiores a uno de gran precio

f)rentabilidades de al menos 4,5% por alquiler: aunque las rentabilidades que están exigiendo varían según la ubicación del activo, el inquilino y el precio de compra, básicamente empiezan en el 4,5 % para locales comerciales ubicados en zona prime . Si el activo no está en una ubicación tan excepcional, el rendimiento exigido estará entre el 5 % y el 6 %

g)evitan naves industriales: ya que son sectores en los que hay riesgo y no son estratégicos. sólo compran viviendas si los precios son bajos y las ubicaciones, céntricas. sus principales objetivos son los locales comerciales, parkings, hoteles y edificios de oficinas

artículo visto en gurusblog, Octubre 2010.

UN JUEZ ANULA LAS CLÁUSULAS QUE FIJAN EL SUELO DE LAS HIPOTECAS

Un juzgado de primera instancia de Sevilla ha considerado abusivas las cláusulas suelo que aplican a sus hipotecas tres entidades. Tal como informan todos los diarios consultados, el Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla condenó el pasado 30 de septiembre a BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a erradicar los artículos que limitan el descenso de la cuota hipotecaria en los préstamos a tipos variable aunque el precio del dinero se sitúe por debajo de cierto umbral. El juzgado estimó la demanda interpuesta por la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y considera que condiciones de este tipo son “abusivas”. Por este motivo, ha ordenado a las tres entidades mencionadas a que procedan a “la eliminación de dichas condiciones generales de la contratación y a abstenerse a utilizarlas en los sucesivo en sus contratos de préstamo hipotecario con consumidores”.

BBVA, Caixa Galicia y Cajamar recurrirán la sentencia. Además, recordaron que su aplicación no tiene carácter inminente al no ser un fallo en firme. Ausbanc, por su parte, indicó que solicitará su ejecución preventiva y añadió que el pasado 5 de marzo presentó una demanda idéntica en Madrid contra Banco Popular, Caixa Penedès, Caja Inmaculada (CAI) y Caixa Girona.

En opinión del juez Miguel Ángel Navarro Robles, los pactos sobre cláusulas suelo (a favor del banco, al fijar un tipo mínimo) y techo (a favor del prestatario, al establecer un tipo máximo) “sólo cubren notoriamente (...) el riesgo de una parte, el banco, y no así de modo semejante, el del prestatario, por lo que han de reputarse nulas por abusivas”.

La sentencia del Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla es la primera que falla en contra de las cláusulas suelo, pero estas condiciones han sido objeto de escrutinio en el pasado. El PP instó en el Senado a que fueran examinadas. El Banco de España se puso a trabajar en ello e hizo público un informe el pasado mayo. En él se mostraba a favor de estas condiciones y las consideraba condición esencial del contrato, al formar parte del precio. El supervisor consideró que este tipo de condicionantes son resultado de las negociaciones libres entre las partes y que garantizan unos ingresos mínimos a la entidad. Esta visión no es compartida por el juez Navarro, quien considera que “salta a la vista que tienen carácter de condición general, no son el objeto de libre negociación ni fruto exclusivo de la misma, sino que vienen predispuestas e impuestas en la normalidad de los casos, resultando la excepcionalidad su variación y negociación particular”. Las cláusulas suelo están reguladas por una orden ministerial de 1994 sobre la transparencia de las condiciones financieras.

(Cinco Días. Primera página. Página 21. 4 medias columnas)

SÚBITA ACELERACIÓN DE LA CAÍDA DE PRECIOS DE LA VIVIENDA

Después de haber registrado descensos cada vez más suaves hasta el verano, Tinsa publicó ayer que la rebaja media del precio de la vivienda volvió a acelerarse en septiembre de manera súbita. La media de los descuentos alcanzó el 5% anual, por lo que los pisos se han abaratado un 18% desde los máximos de 2007.

El descuento medio del 5% vuelve a los niveles alcanzados en marzo, cuando todo apuntaba a que el abaratamiento de la vivienda estaba tocando suelo. El informe de la tasadora Tinsa analiza hasta cinco zonas diferentes e indica que el repunte de las caídas en términos generales se ha debido, sobre todo, a lo ocurrido en los inmuebles de la costa mediterránea y en las áreas metropolitanas de las grandes urbes. En el primer caso, los descuentos han pasado del 4,9% de promedio en agosto a un -8,7% anual en septiembre. En las áreas metropolitanas las caídas han repuntado del -3,5% al -5,7%. Los expertos vinculan esta aceleración de los descensos con el hecho de que se trata de dos zonas donde se concentra gran parte del excedente de casas sin vender ni alquilar. En otras áreas, por el contrario, el descenso de los precios continuó moderándose, como en el caso del resto de municipios, donde las rebajas medias se suavizaron al -3,4%. Muy parecido fue el comportamiento de los precios en los dos archipiélagos, con descuentos del 4,2%, frente a las rebajas del 5,3% de un mes antes. Y en las capitales, la disminución se suavizó un punto porcentual.

Los números parecen indicar dos realidades. Allí donde las ventas han experimentado una clara mejora respecto a la atonía más absoluta del año pasado y existe menos oferta, la rebaja de precios tiende a estabilizarse en valores modestos (grandes ciudades, Baleares, Canarias y municipios medianos). Por el contrario, donde el stock es más numeroso, ya que existe más vivienda vacacional o en los últimos años de la etapa alcista se edificó más de lo demandado, los precios vuelven a caer con fuerza para animar las ventas. Es el caso de las coronas metropolitanas de ciudades como Madrid o Barcelona, donde persiste un exceso de oferta. Y es también el ejemplo de lo que está ocurriendo en el arco mediterráneo. Otra explicación a estos mayores descuentos es que se trate de un intento por reanimar las ventas de aquellos propietarios que necesiten vender primero su casa para comprar otra y quieren hacerlo antes de que desaparezca la deducción fiscal.

A excepción de Irlanda, donde los pisos han perdido casi un 35% de su valor desde los máximos alcanzados entre 2006 y 2007, el ajuste de España es ya muy similar al experimentado por los principales mercados sajones. Según Tinsa, ese abaratamiento acumulado alcanza ya el 18% en términos generales. Pero según las zonas, alcanza correcciones mucho más importantes. Los inmuebles de la costa mediterránea se han depreciado un 25,7%, seguidos de los localizados en las áreas metropolitanas, que son de promedio un 19,6% más baratos. En las capitales las rebajas acumuladas son del 18,8%, en ambos archipiélagos del 15,6% y en los calificados municipios mediados, la depreciación alcanza el 14,6%. Los últimos datos disponibles aseguran que en Reino Unido las casas se han abaratado un 17,5% desde el boom, mientras que en Estados Unidos lo han hecho un 12,4%.

Los datos de Tinsa se incluyen en El País, La Vanguardia, La Razón y La Gaceta.

(Cinco Días. Primera página. Página 25. 4 columnas. Editorial en página 12)

SE ACABA LA MORATORIA

El próximo 31 de diciembre se cierra la Línea ICO de Moratoria Hipotecaria, por lo que en menos de tres meses no se podrá solicitar el aplazamiento de pago de hasta la mitad de determinadas cuotas hipotecarias. Se comenta que a estas alturas (la medida está vigente desde enero de 2009), el posible desahogo financiero que se pueda obtener será menor, pero no por ello dejará de ser relevante para algunas economías familiares. Se recuerda que hay únicamente puede aplazarse el 50% de las cuotas (principal e intereses) del periodo restante hasta el 28 de febrero de 2011, con un máximo de 500 euros al mes. Como mucho habrá que empezar a devolver cinco letras mensuales, sin olvidar que hay que pagar intereses por las cuotas aplazadas a un tipo de interés variable de referencia ICO +0,80% a partir de marzo de 2012 en tres, cinco, siete, diez o quince años con periodicidad de amortización a determinar por la entidad de crédito. La moratoria se ha de formalizar con una entidad que debe dar el visto bueno a la operación mediante un nuevo préstamo por el importe de las cuotas que resulten aplazadas, que no pueden superar los 12.000 euros.

(El País. Suplemento Propiedades. Primera página. 1)

LA COMPRA VENTA DE VIVIENDAS SE DISPARA UN 29.6%

Durante el octavo mes del año se cerraron hasta 43.817 operaciones. El 53,2% correspondió a vivienda nueva y el 46,8% a segunda mano. Andalucía, Madrid, Cataluña y Valencia aglutinan el 57% de las transacciones.

El mercado inmobiliario parece seguir pasando página a su particular y profunda crisis. Por octavo mes consecutivo, la compraventa de viviendas aumentó, y esta vez de manera más que sustancial, un 29,6% en agosto respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 43.817 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El 53,2% de éstas se realizó sobre viviendas nuevas y el 46,8% sobre inmuebles de segunda mano.

De esta forma, las operaciones de compraventa de viviendas en tasa interanual repuntaron en agosto y sigue con su pleno en números positivos en 2010 y además de manera más intensa que en julio, junio y mayo, cuando crecieron un 16,4%, un 7% y un 11,9%, respectivamente. Tras dos años registrando caídas interanuales, el primer ascenso de las compraventas de viviendas se produjo el pasado mes de enero, con una subida del 2,1%.

La actividad acumula un aumento del 13,8% en 2010 con respecto al mismo periodo de 2009. En tasa intermensual (agosto sobre julio), la compraventa de viviendas se mantuvo estable, mientras que en los ocho primeros meses del año se acumula un aumento del 13,8% respecto al mismo periodo de 2009.

De las 43.817 operaciones de compraventa de viviendas registradas en agosto, el 89,6% fueron sobre vivienda libre y el 10,4% sobre vivienda protegida. Las transacciones por compraventa de viviendas libres se incrementaron un 27,2% respecto a agosto de 2009, hasta sumar 39.250 operaciones, y las de protegidas subieron un 54,7%, hasta 4.567 transacciones.

El número de transacciones de viviendas de segunda mano creció en agosto un 33,9% en tasa interanual, hasta 20.507 transacciones, mientras que la de viviendas nuevas aumentó un 26%, con 23.310 operaciones en el octavo mes del año.

El incremento de operaciones en la vivienda usada en el mes de agosto es el décimo aumento interanual consecutivo, después de subir un 1,33% en noviembre, un 4,25% en diciembre de 2009, un 10,7% en enero de este año, un 23,7% en febrero, un 25,1% en marzo, un 26,6% en abril, un 15,3% en mayo, un 17,1% en junio y un 16,8% en julio.

En términos intermensuales, las transacciones de viviendas de segunda mano experimentaron un descenso del 3,5% respecto a julio, mientras que las viviendas nuevas aumentaron un 3,2%. Diferenciando entre viviendas libres y protegidas, se registró un aumento del 1,1% en el primer caso y una caída del 8,7% en el segundo en relación al mes de julio.

Fuente: Su Vivienda de El Mundo octubre 2010

EJECUCION DE HIPOTECAS A PARTIR DE 6 MESES DE IMPAGO

EL CONGRESO APRUEBA QUE SOLO SE EJECUTEN HIPOTECAS TRAS SEIS MESES DE IMPAGO


La propuesta también pide vigilar las 'prácticas abusivas' de bancos y cajas.

La Comisión de Economía y Hacienda del Congreso ha aprobado por unanimidad una proposición no de ley de UPyD pactada con el PP que reclama al Gobierno que ponga un tope máximo a los intereses de demora en los créditos bancarios y que el vencimiento anticipado de las hipotecas no se pueda ejecutar hasta que no se haya incurrido en impagos durante al menos seis meses, en lugar de los tres meses actuales.

Todos los grupos parlamentarios presentes en la Comisión han apoyado esta proposición con el fin de paliar la elevada morosidad que padecen éstas debido a la crisis económica.

La diputada Rosa Díez ha dicho que se trata de favorecer la economía de las familias y de los consumidores ante unos tipos de interés hipotecarios de bancos y cajas que son "usureros", y ha recordado que la morosidad del crédito hipotecario supera actualmente el 5% y se ha incrementado en más de un punto este año.

La iniciativa plantea además que la posibilidad de rehabilitar una operación no se limite sólo a las hipotecas sobre vivienda familiar, permitiendo que se extienda también a las que suscriban todo tipo de prestatarios, incluyendo empresas y autónomos.

Además, la propuesta reclama al Gobierno que refuerce la vigilancia sobre las "prácticas abusivas" de bancos y cajas de ahorro en materia de créditos hipotecarios.

En la misma línea, pide que se incremente y fortalezca la regulación y supervisión de las entidades de reunificación de deudas para evitar posibles perjuicios a los consumidores.

Fuente: El Mundo octubre 2010

ESTAFA EN LA RED, mucho cuidado

Dólares desde África buscan victimas en Canarias

Os reproducimos a continuación un email muy simpático que están recibiendo muchos canarios, supuestamente por nuestra proximidad con África, esta carta se recibe vía email, y escrita en inglés, probablemente habréis oído hablar de ello, esta precisamente es de esta semana, leed atentamente.

CARTA REAL

“........32, San Werktreker, Boksberg, Sudáfrica     Tel: +27 78 263 XXXX

Muy señor mío:

Mi nombre es el Sr. David Omar Bongo. Tengo 37 años de edad, y soy uno de los hijo del ex presidente Gabón, El Hadj finales. Omar Bongo Ondimba.

Mi madre Katharina y yo estamos interesados en volver a poner en su país parte del dinero que poseemos en dólares americanos, aproximadamente 32.000.000 Millones, todo en billetes de 100 dólares, queríamos invertir este dinero en algún negocio, o bien otra formula que se le ocurra a usted, por supuesto ustedes serian los gestores del dinero.

Todos los fondos que se destinan a la familia de nuestros depósitos de seguridad en el sur de África, y de regularización de las ventas de petróleo crudo. Después de la muerte de mi padre el 8 de junio de 2009, mi hermano mayor Ali Benard, de una madre diferente ha decidido tomar el control de las grandes fortunas de nuestro padre fallecido y para tratar de llegar a ser el próximo presidente de Gabón.

Yo y mi madre hemos podido obtener los documentos de la cantidad anteriormente mencionada depositados a nombre de mi madre. Los fondos están actualmente bajo la custodia de una empresa privada de depósito aquí en Sudáfrica.

Es urgente buscar su colaboración para mover los fondos fuera de África y lo invierten en empresas rentables como la suya, o la de algún conocido suyo, para evitar que mi medio hermano de tomarlo de nosotros.

Usted está para llevar a casa el 25% de los ingresos brutos, tan solo por ayudarnos a sacar el dinero anticipada. Por el momento los fondos que estamos invirtiendo en el extranjero, cuentan con mucho éxito. Pero en primer lugar tendremos que saber algo más, y también tendríamos que mover los fondos y por supuesto a nosotros mismos fuera de Sudáfrica, tan pronto como nos sea posible disponer.

Mi madre y yo hemos trabajado cuidadosamente las modalidades para el traspaso. Si le interesa participar como socio extranjero en el convenio con los acreedores. Mi madre le solicita personalmente que para su ayuda y participación. Responda a este email.

Por favor indica su interés por responder a través nuestro email: xxxxxxxxxx@hotmail.com, o mejor aún, usted me puede dar una llamada a mi número directo, que es xxxxxxxxx 5122, para una información más detallada.

Saludos cordiales

David Omar Bongo. .....”

Evidentemente nadie regala duros a cuatro pesetas o euros mejor dicho a 90 céntimos, estos sujetos una vez que empiece el proceso de contacto con ellos como es lógico recopilarán toda vuestra información financiera, para saber en manos de quien van a poner esos millones de dólares.

Pronto se convierten en autenticas maquinas de solicitar datos, y además intentaran facilitarle documentación para que usted, por supuesto también pueda comprobar quien son ellos, evidentemente en alguna parte del camino la cosa se empezara a poner seria y habrá que abrir una cuenta a nombre de usted y de ellos para poder hacer la transferencia, así mismo esa cuenta no podrá estar únicamente a nombre de usted sino también a nombre de ellos, para que ellos vía Internet puedan transferir el dinero y comprobar que usted ingresa algo para simular que se va a crear una empresa con ellos.

Al final y para no cansarle, el hermano empezara a presionarles, y ellos a usted, le forzaran a buscar dinero para poder recibir la transferencia, y ya que la cuenta de abierta para este negocio será suya pero también de ellos le sustraerán hasta él ultimo euro que usted ingrese en ella, y por supuesto no volverá a saber nada de ellos, y el único dinero que vera será el que vuele camino a África desde CANARIAS, ya hace años que esto se hacia pero en aquellos momentos no había la crisis actual, y la desesperación podría jugarnos alguna mala pasada y dejarnos embaucar por unos supuestos beneficios estratosféricos que hoy en día seria bien recibidos.

Esta carta ha sido recibida por varios conocidos en Canarias, durante el mes de mayo, por lo que están recién salidas del horno.

Como siempre, solo queremos trasladar a los ciudadanos todo aquello, que entendemos pueda evitarle más de un dolor de cabeza, y en este caso dolor de bolsillo

Como siempre, tratando de mantener informados a nuestros clientes